Immobilien-Kapitalanlagen richtig berechnen

18. Februar 2021

 

Immobilien-Kapitalanlagen richtig berechnen 🗝🏛
Welche Kennzahlen müssen wir berechnen, um beurteilen zu können, ob sich der Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage lohnt oder nicht? Hier ist unsere Antwort:
Wir empfehlen Ihnen, drei Zahlen zu berechnen, bevor Sie eine Wohnung kaufen:
1) Bruttomietrendite: Wir nennen es die Bierdeckelrechnung. Schauen Sie sich diese Zahl an, bevor Sie überhaupt den Verkäufer kontaktieren. Sie dient der ersten Orientierung und ist ein Filter. Teilen Sie dafür die jährliche Kaltmiete durch die Preisvorstellung des Verkäufers. Wir schauen genauer hin, wenn das Ergebnis 4,5% – 6% oder besser ist. Das hängt auch vom Standort ab.
2) Cash Flow nach Steuern: Wenn eine Wohnung wirklich interessant wird, sollten Sie sie einmal ausführlich kalkulieren. Was bleibt jeden Monat (nach Steuern!) übrig oder was müssen Sie drauflegen, nachdem Sie die Wohnung gekauft haben?
3) Zinsänderungsrisiko: Durch die Finanzierung entsteht ein Risiko. Sie leihen sich Geld. Wie hoch die Zinsen dafür sind, kann sich ändern. Üblich ist eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren für die sogenannte „Zinsbindung“. Danach haben Sie noch immer Schulden und müssen neue Konditionen mit der Bank vereinbaren. Deshalb sollten Sie ausrechnen, wie hoch der Zinssatz ist, den Sie sich an dem Tag leisten können, wenn Ihre Zinsbindung ausläuft.
Die Bierdeckelrechnung (Bruttomietrendite) werden Sie vermutlich sehr oft durchführen und Sie können damit viel Zeit sparen. Sinnvoll ist es ebenfalls den Kaufpreis durch die Wohnfläche zu teilen und die Preise pro m2 Wohnfläche zu vergleichen.
Der Cash Flow nach Steuern und das Zinsänderungsrisiko sind dann die beiden Zahlen für eine fundierte Kaufentscheidung. Diese beiden müssen Sie bei der Wohnungssuche viel seltener berechnen – wenn, dann aber gründlich.
Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seitey kontaktieren Sie uns.
Julian + Benjamin Herfeldt
Ihr Familienunternehmen -Immobilien Herfeldt- aus Landsberg mit über 30 jähriger Erfahrung im Immobilienbereich

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